当前中国经济逐渐企稳，人民币逐步走向国际化；而美国大选、意大利公投之后给世界经济带来动荡和不确定性。
2017年，世界经济将会向左走？向右走？
2017年，中国经济又会如何发展？
特朗普当选冲击下的输入性通胀压力，会如期而至吗？
刚刚经历了房价飙升，决策层密集出台房地产调控措施才让快速上涨的房价有所缓解的中国房地产市场，会迎来价格暴跌吗？。
人民币的贬值压力会给走出国门的房企加重冲击吗？资产全球配置如何又分散风险？
经过住房制度改革后，中国房地产业经过十多年的高速增长，整个房地产市场发生了深刻的变化。
从粗放式扩张到精细化运营转变，从投资驱动向价值驱动转变。传统的做法在今天很难继续。
在目前世界和中国经济格局下，面对未来充满着的不确定性，中国房地产将向何处去？房地产企业又将如何直面挑战？又如何在创新转型中找到可持续发展之路？
值此闵行房地集团成立20周年之际，我们邀请了中国著名经济学家、房地产专家、传播学学者、投资专家，举办“创意未来、筑梦前行——房地产企业创新转型高峰论坛”，就上述话题，进行高峰思想碰撞。
我们试图找到答案。
创意未来、筑梦前行！

主持人13:26 下一个环节，进入我们今天论坛的圆桌讨论的时间，也就是房地产企业创新转型的高峰论坛，现场请工作人员安排一下圆桌论坛场地，五分钟之后论坛马上开始。 有请重量级嘉宾，有著名的经济学家、房地产专家、文化艺术方面的专家，高等学府学者，还有来自海外的专家。年末年尾中讨论一下宏观经济形势，作为房地产商的创新转型的发展，还有海外投资机会，这些话题都是大家比较感兴趣的。 首先是上海市房产经济学会会长庞元先生，交通银行首席经济学家连平先生，上海市政协文史委副主任祝君波先生，易居房地产研究院院长、华东师大终身教授张永岳先生，上海交通大学媒体与设计学院院长李本乾先生，澳大利亚新南威尔斯州政府上海贸易投资办公室主任张涛先生。 论坛议题是这样的，首先请庞老师做主旨发言。你有什么看法？我们各位先听一下庞老师的，十分钟。

庞元13:26 各位领导，各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！
今天上海市房产经济学会和上海闵行房地集团在这里举行创意未来，筑梦前行——房地产企业创新转型高峰论坛，嘉宾云集，高朋满座，我代表上海市房产经济学会对大家的光临表示热烈的欢迎，预祝本次高峰论坛取得圆满成功！
今天是12月26日，从今年下半年以来，中央对房地产业要求来看，从降成本的角度重点提到抑制资产泡沫，重要的是抑制资产泡沫和防范经济、金融风险，这次直指货币政策，要求加快适应国情市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，抑制房地产泡沫需防止出现大起大落，在宏观上管住货币，要支持合理的自住购房，严格限制信贷流向投资、投机性购房。请大家注意这里面没有提改善性购房。
综合运用金融土地财税投资，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这里提了更加明确。经初步学习我感觉要看清楚以下几点
。 一、我国的货币政策应当关注资产价格抑制资产泡沫，是对原有货币政策目标的重大拓展。以往的货币政策目标通常表述为稳定国际收支平衡，宏观经济管理的目标。宏观经济目标表现为不是抑制问题，提的是国家层面的。此外，也提到国家将汇率稳定、金融市场稳定等作为货币政策的目标。
二、下半年以来，中央会议提法是注重抑制资产泡沫，着力防止资产泡沫，措施在不断加码，我认为抓住了主要矛盾的主要方面。
三、加快房地产平稳健康发展长效机制被提上议事日程。关于长效机制的问题，新型城镇化规划2014年到2020年当中曾经点过题，加快研究完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产长效机制，这是最初的描述。这次经济工作会议怎么提的，我再重复一下：综合运用金融，把金融放在第一位，综合运用金融土地财税投资，这几个字新增加的，立法等手段，加快研究，符合国情适应市场规律的基础性制度和长效机制。这次表述更为明确、全面。
本次论坛我们的主题我这里就不做展开了。可能有人会说，同样的货币政策环境下，为什么有的城市房价上涨，有的城市去库存尚未显效。我认为是不是可以从为什么货币被称为流动性、房地产称为不动产这些方面思考。而重要的一点，作为货币政策的目标，是否关注资产价格至关重要。 我的发言第二层意思呢，也是刚才主持人说的今天这次论坛的两个主题。第二层意思，面对我国经济运行的新常态，我们的房地产企业如何创意未来，筑梦前行，也是这次论坛的主题。
今天台上就座的出席论坛的各位嘉宾将会从不同的视角，表达自己的真知灼见，我要提一下我们上海最早从事房地产开发经营管理的企业集团之一，上海闵行房地集团。他们始终致力旧城改造和房地产综合开发，从住宅小区到城市综合体的开发，从古镇的保护性开发到历史建筑的修缮保护，在房地产开发经营的核心业方面公司已形成城市大型生态社区，古典民族建筑，城市商业综合体，旅游地产四大产品体系。
近年来公司还实施了海外发展的战略。在澳大利亚成立了全资子公司，并以上海闵行命名。据说几大项目已经破土动工。让我们预祝项目的成功，说到这里同时我也要说的是实施走出去的战略，拓展海外市场，并不是所有的开发企业所能为，也不是所有的海外市场都能经历的拓展。 时间关系，不做展开了。谢谢各位！

主持人13:26 谢谢，谢谢庞会长。我们这个论坛大概四点半左右结束，我觉得你刚才的讲话非常非常的有趣，然后为我们今天整个讨论奠定了一个基础，你的确有新闻发言人的风范，很多事点到为止，在这里我们可以深入请您谈一下谈到的两个话题，有两个话题深入来进一步解读，中央经济工作会议提出建立房地产管理的长效机制，你怎么理解长效机制？

庞元13:26 五个方面思考考虑，而且要关注到目前的提法和之前的提法不同。把金融放在第一位，提到投资、立法，之前好像新型城镇规划中还没有讲到，同时提到基础性制度。结合下半年，中央的一系列包括保护产权的投资管理，包括这次提出的，我们还需要深入的去学习，去思考，怎么样去不改初心，不忘初心，继续推进房地产业的健康发展。

主持人13:26 第二个问题最后谈到闵房集团，谈到走出去战略，最后谈到走出去战略并不是所有房地产公司都适合，为什么？

庞元13:26 我前面讲了两句话，一句话并不是所有的企业想走出去，就一定能成功的。第二句话，并不是所有的国家和地区都可以去。这话也不是我这里可以说的。

主持人13:26 谢谢庞老师，首先台上有关专家，连老师，关于经济工作会议解读两点比较重要，第二建立房地产长效机制，提到要建立房地产管理长效机制，意思是目前没长效管理机制，你看来这样的长效机制是什么样的？

连平13:26 其实我也借这个机会学习一下，我的体会是这次提出的有关一系列的表述，重点是两方面。其实这两方面也就是既治标又希望能治本。控制泡沫、抑制泡沫主要是治本，就是建立长效机制。
这个长效机制涉及到多方面，怎么抑制？税收制度，住房制度，投融资制度，甚至于市场价格、市场管理制度。这些方面我觉得都有很广的也有很深的改革的需要。这个中间我觉得最为重要的还是土地制度。土地制度决定了整个市场供求关系总体的格局。如何保持比较平稳的住宅建设土地供给，这是很关键的。

主持人13:26 听听张老师的，第一次听到长效，你对长效机制的理解是什么，怎么建立？

张永岳13:26 房地产长效机制的问题，业内学者来说不是最早提出，最早提出是十年以前。03年以后中国不断对房地产进行调控，起起伏伏，调控很明确防止房地产业的大起大落，社会的发展更协调，更健康。这样一个调控的思考一个问题，自然能稳定下来长效机制，所以呢，应该讲很清楚，十年以前就有学者、领导在讨论这个问题。
讨论这个问题，可以从多个纬度，专家讨论，但是主流的看法就是要有一个好的住房制度。就是让老百姓居住水平能够得到提高，要有一个好的市场制度，中国的房地产要促进经济增长，要有好的土地供应政策，就是刚才讲的土地改革，还要有一个房地产业的产业政策来引导产业健康发展，创新转型。
这次在这么高层面把这个问题提出来，我认为是在以往的基础上，把它更加明确，而且在最高层面提出来，这个有战略意义。

张永岳13:26 这个战略意义不仅体现决心，而且，我们有过去十来年的经验乃至教训可以总结。我想更高层面上这几年不太用这个词，前几年经常用的，更高层面进行解释、设计，我刚坐在这里，我眼光看出去是很眩目，因为灯光，我就想起了，我们房地产有类似的。三十多年以前，闵行地区我的印象中没有这么高档大气的会场，这样的楼盘，但是今天呢，三十年过去了，我们闵行像这样的档次、这样的盘，我看肯定是三分之二，我们企业从小到大，从无到有，我们闵行房地也做了贡献。我们有两个问题，第一个问题我们要控制，不控制就是社会财富浪费，整个房地产里为什么要去库存？全国的城市来说还有这样的一个问题，刚才说了还是要去库存，全国加起来几十万亿的库存，另一方面，我们这个发展要让老百姓也能有所享受，不要造了很多大楼，老百姓说这个跟我无关，要让老百姓有获得感，有获得感，心情感。目前市场分化明显的前提下要一城一策，既要有效的进行调控，防止大起大落，又要在整个房地产业发展中，控制本源，让更多老百姓享受这个条件，从这样的角度我们来思考我们设计，我想能促进我们产业健康发展。
解决房地产问题不可能日新月异，现在我们大家心头很着急，我们购买力上升，国家GDP增长需要房地产增一把，企业在转型，希望在产业链上包括海外市场能得到盈利水平不下落，各方面都有诉求。实际我们理性看待是一个过程。
从企业转型来说也要理性对待，今天的房地产企业考虑创新转型时，一定要和区域开发、城市的发展，产业结构调整紧密结合起来，这样紧密结合起来你的企业更健康，会发挥更大作用，在社会发展中起到自己的职责，所以需要有一个过程解决。我们相信这个过程尽快只要努力，我们会推进这样一个比较合理的朝前发展。
主持人：张老师意思房地产要治标要治本，不管怎么样这个过程不是很快的，要慢慢来，张老师同时提到一个重要的话题，房地产行业在过程中，重要背景下怎么转型，怎么发展，这是我们下面一个小时非常重要的一个讨论话题。
就这个话题和连老师简单聊聊，其实从宏观经济角度，看见2016年第三季度开始到第四季度，宏观经济逐渐企稳，有一个微微上升的状态，有很多人是认为拜房地产销售所赐。
在今年10月份房地产调控背景下，效果能够在明年显现出来，连老师你有没有担忧房地产销量下滑，及对于明年中国经济带来的影响。

连平13:26 考虑到房地产对中国的消费投资所带来的比较大的影响，因为它在投资中间直接拉动的比重现在是18左右，间接的话要达到35%到40%，对制造业投资，基础设施投资，服务业等行业的投资都是有拉动的，它的投资方面影响比较大的，同时对消费影响比较大。我想这个更加直观。
那么房地产市场出现波动，比如说成交，有大幅度的上升到一定程度的萎缩或放缓增长步伐，以及房地产的投资收缩，都会对经济带来一系列的影响。
我们对这个问题目前是这样看的，今年的成交可以说是历史上最高之一，包括银行投放的按揭贷款也是历史上最大的年份。但是对于2017年，我们认为房地产这个行业和市场的运行状况还需要做一些更加深入的分析，从消费，虽然明年销售增速会回落，销售量甚至于绝对会减少，不是一个增速的问题，甚至可能整个销售量有可能会有一定程度的减少，但是它对明年消费的拉动，我们不仅仅看2017年本身的成交量，还要看2016年甚至于再之前，因为成交对以后消费所带来的拉动是迟滞的。
再说现在的房地产投资已经是历史上来看比较低的水平，2014年增速是10%，13年底是20%，持续大幅度回落，现在已经回落到二位数以内，今年波动在6%到7%的水平，明年稍有回落，也不会出现更大幅度的下降，因为本身增速比较低。
房地产对整个中国经济影响比较大，这是正常现象，我们还是一个发展中国家，我们是一个人口众多的国家，人口众多情况下，城镇化发展对于住宅需求不断继续增长，我认为未来十年房地产市场还是会保持较高的增速，没有别的理由。
第一个就是城镇化还是有很大的空间，第二我们整个收入水平会持续上升，改善型需求在未来一段时间是非常重要的。这种情况下我们说去库存重要不重要，很重要，但是不必操之过急。我的看法未来城镇化有这么大的发展空间，既然我们的收入保持平稳的增长，那么较高的库存还是有消化空间，只是需要假以时日。目前我们往往经常有一个不太准确的提法，发展房地产行业为了GDP，我认为这个理念是不对的，不应该把GDP放在第一位，发展房地产市场为了百姓对住宅不断增长的需求，是为了给大家住，如果这个方向能够调整非常准确，非常清晰，那就好。既然有这样一个市场需求，那么作为我来说我应该为市场提供这样的房地产，政府应该满足这个市场的需要，土地问题上要保持正常、合理的供应，这个市场就不可能出现供求关系很失衡的状况，也不会经常出现动不动就打压，动不动GDP不行了，拉起来，现在就是这样的状态，很无奈，长效机制的建设应该要以这个目标作为我们整个方向最重要的方面。

主持人13:26 谢谢连老师，连老师对房地产市场比较乐观，觉得市场无论规模还是整个体量都有进一步发展的空间。刚才看到闵房最后十六个字，这是闵房集团成立了20年的房地产公司对于市场如何转型如何发展的表达。
下一个问题就是目前在这种环境之下房地产行业、房地产企业到底应该怎么样转型？怎么样发展，刚才说多元发展，怎么多元发展，海外发展，哪里海外发展，海外发展怎么样海外发展，这是我们的讨论话题。上海么发展得更好。交大媒设学院和闵房集团有合作项目，请李老师先谈谈。

李本乾13:26 我不是从事房地产专业的，我是从事文化、媒体方面的，我是以消费者眼光来看我们整个房地产行业的发展。

主持人13:26 刚才有一个重要的揭牌，闵房和交大的媒设学院，怎么看待这样的合作？

李本乾13:26 以往的房地产主要是建筑的产品，现在讲的老百姓对住房需求越来越高，从简单的物质产品需求转化成了拓展成对精神生活的需求拓展，所以这个需要我们产品的进行创新。这个创新过程中我认为最有创新活力的是我们青年学生。

主持人13:26 青年学生。

李本乾13:26 这个产业创新最大的问题瓶颈，我觉得教学科研各个行业之间，互相脱节，这个创新创意，这个上面，如果发展可以释放我们很大的整个产业的潜在经济能量，所以我们进行产学研研究，主要就是希望能够激发我们青年学生创意。

主持人13:26 简单问为什么上海交大媒设学院和闵房集团合作可以激发青年学生的创意？

李本乾13:26 和我们的教育有关，以往教育是拘泥于学校内部做的，对产业、市场学校并不敏感，通过产学研方式，问题导向迁移，有利于引导我们教学和科研向产学研密切进行发展。

主持人13:26 谢谢李老师，和来自澳大利亚张主任聊聊，张老师，房企有转型的需求，海外投资是一个非常重要的方向，从你工作角度来说，你接触到很多愿意去海外投资的房地产企业吗？

张涛13:26 是的，我先简单说一下，我任职的工作，主要一方面帮助中国的企业包括房地产企业，包括各行各业的企业，到悉尼，悉尼是澳大利亚的首府。过去七年里我们亲眼目睹了中国企业到澳洲投资的变化。

主持人13:26 你有具体数字讲讲吗？

张涛13:26 不是金额上是行业上的变化。最早09年矿产资源很热，当时任何企业谈到煤炭，谈到铁矿石都非常热，后来大宗商品价格下来以后，逐渐对农业，农场的投资，包括对房地产投资。后来逐渐对房地产热起来。据我们接触到现在中国大的房地产企业包括咱们上海绿地、包括全国性的保利、万达，我觉得排在前十、前二十名的企业几乎在澳洲都有投资项目。除了第一梯队大的房地产企业以外，很多的私营房地产企业，也是在澳洲在各个城市，投资非常踊跃，过去几年他们的投资回报是非常丰厚的。
就是说，澳大利亚我觉得作为一个投资的目的地，作为一个房地产投资的目的地有很多吸引人的地方。

主持人13:26 我想你回答我刚才另外一个问题，刚才庞会长说不是所有房地产都适合于对外投资，这个观念怎么样？

张涛13:26 这个肯定不是所有人都适合去到海外投资的，或是去到澳大利亚投资，这肯定正确的。我们要考虑到这个企业它自身的一个发展战略。
如果在国内发展很好，像你说的国内的项目收益率很高，对国外也不是很了解，我觉得它没必要冒这个风险，毕竟走出国门在一个全新的环境，包括语言、法律、人文，文化的差异，肯定有风险的，关键要看企业本身的战略型发展，有的企业讲我现在在国内做的很好，我想进一步的…

主持人13:26 你说这么多的企业都在海外，就说澳大利亚，很多房地产企业都在澳大利亚有投资，您觉得他们看到了国内的风险还是看到澳大利亚的机会呢？

张涛13:26 我觉得有几个因素，我个人理解为什么他们走出去。一个是他们在国内发展可能到了一些瓶颈或者说想走出海外。前两三年，全国的包括政府的鼓励中国企业走出去，我觉得其实中国有些企业包括央企、国企他们做某些投资决策还是响应中央号召，前几年国家鼓励这些企业走到海外去，毕竟企业要以盈利为目的，他们也看到了澳大利亚房地产机会，事实证明了过去几年确实是澳大利亚房地产市场发展非常好。

主持人13:26 祝主任一直没说话，和你谈一个话题，目前新常态情况下你觉得房地产企业应该怎么转型，从你的角度。

祝君波13:26 我对房地产行业是外行的。我觉得房地产行业转型应该我自己的理解，应该把面向高端和面向大众这两个市场稍做清晰的切割。这是我们现在有的时候发展高端的忽视了中低端的，发展的中低端的就觉得没有高端的市场开放。我们认为普及和提高，面向大众和面向社会精英的，两个市场要切割开。

主持人13:26 我有一个问题问您，刚才是闵房集团20周年的庆典，新发两本书，揭幕了文化空间，作为房地产公司为自己的20周年打下鲜明的文化烙印目的是什么？

祝君波13:26 我认为是两点，我今天要来讲讲企业文化，我想了一下是三个概念，包括我们在座的每一个房地产企业，都可以做到三件事。
第一个企业文化实际有点像我们讲的精神文明建设，这个还是企业内部的。第二个实质上企业公益文化，就是一个时间盈利了以后要回馈社会，可以做慈善事业，也可以在文化领域做一些公益事业，我理解华总的“观月堂”艺术空间就是来让一些艺术家有一个空间。现在空间虽然很多，但是还是有艺术家找不到空间免费或低费或推向企业的。
“观月堂”我理解就是企业要做的公益型空间。有没有产业型的呢？我认为华总还没到产业文化的阶段，产业文化的阶段王健林拍电影，大量的房地产发展以后，他进入文化企业，他可以是发展足球、发展拍摄电影，甚至于他上次在西方买了一张上亿的画，这些我觉得它不是公益的文化，已经是面向产业和市场文化。
就看我们企业能不能和文化专家结合，在文化产业里拿一块蛋糕，比如说你从事电视，曾经是一大块蛋糕。我们上海十几年发展比较好的还有一块蛋糕是游戏产业。前几天刚刚海南岛公布了游戏产业的营业额，一千六百多亿，从零到一千六百多亿，这是很大的行业，这两年电影也发展了。还有我一直在做的，我原来曾经是朵云轩做的，你们知道我现在是公务员，我是二十多年朵云轩出来的，曾经是两千一百亿人民币，像王健林他们都有兴趣做这个。保利有兴趣做歌剧院，他们不是公益性的，有产业目的，连锁经营，全国铺点，外国剧团请来在中国演一年。

主持人13:26 这个很有趣，我的问题更细一下，祝主任你看来一家房地产公司如果想介入文化产业应该怎么做？

祝君波13:26 我想首先要评估一下自己能够拿出多少资金，这个很重要。拿出多少资金决定了走向这个领域的路、门槛，第二个要请专家评估一下，哪几个行业，假如我说是产业，哪几个文化产业是赚钱的，要分析，第三个要分析这个企业和他选中的产业，赚钱的产业之间的桥梁，比如人才优势，地理环境，怎么聘到很好的人才做工作。上海非常适合发展文化产业，文化产业和其他产业不一样，不是每个城市都非常适合。北上广更具有绝对优势，世界上也是伦敦、巴黎、纽约，几个大城市条件非常好，上海也适合发展文化产业。

主持人13:26 接下来问连老师，连老师你刚才谈到房地产业未来的发展，城镇化需求，购房需求和改善的需求其实都在，那么不可否认的一点，房地产的高利润率的时代已经过去了，房地产公司从这个角度来说应该怎么转型，从你宏观角度来说。

连平13:26 我觉得房地产公司在当前的发展大趋势，转型肯定是首先第一位的。但是转型我觉得首先不等于说完全说脱离了房地产市场。
这么多年经营下来，在这个领域中已经有很好的进步。无论是经验还是各个方方面面的关系，包括你的资金。所以从大的发展格局来说，未来既然还有较长一段时间还是可以保持不错的增速，只是这个增速和过去相比低一些，只是未来的盈利水平和过去的暴利有明显的差异，这样的盈利水平从整个国际来看还是不错的。
所以我们说房地产企业要转型不等于马上一定要离开我们这个行业。当然如果有很好的选择方向，在一些新的领域中间，能够找准目标，搞好自己的定位，有一个非常稳健的转型，这个当然也是重要的策略。
但是我觉得作为房地产公司，尤其是在房地产领域中间具有重要地位的一些公司来说，我觉得继续坚守这块领地，继续寻找一个合理的平稳发展，也不失为重要的策略和战略。
当然在这个中间也需要转型，比如说理念上首先要转型，不能像过去一样获得很高盈利，暴利，社会上对房地产公司、对房地产开发商有很多的议论，可能都是这些关系。
未来我们要有这样的理念，我所追求、获得的利润是整个社会平均利润的基本体现，只有这样的心情，在这个领域中间运用这样的理念经营，我觉得不会使得你出现很大的波折，我觉得这是理念非常重要的。其次是从经营方式来说，也需要有很多创新和开拓。
这个方面首先要和我们正在发展的互联网金融，互联网这样一种操作方式，这样的创造平台可以非常好的结合。运用全新的这些技术手段来为自己相对来说比较传统的行业，来打造新的平台和新的营销方式。

主持人13:26 谢谢连老师。关于房地产企业转型的最后一个话题，我交给张老师，上一轮发言你谈到目前情况下，目前的条件下，房地产公司应该转型，在您看来应该怎么转？

张永岳13:26 首先我们理解的转型并不等于转行，有些是转行了。结合目前行业动态，我想说这样一些字，并不一定准确，因为会议的发言我也举几个例子，这些行业。
第一个字叫深，也就是说整个产业链要利润、求发展，这个行业，过去我们房地产发展大量的比较粗放，盈利比较容易，但是尽管去年今年还涨，但是从产业来看，大家都知道利润下降是规律，很多企业在整个产业链上做文章，降能增效，这个过程中要产品设计更优化，然后更加有需求。
第二种是加。这两年房地产行业有行业和企业讲的很多的就是房地产加。实际它有两种趋势，一种加利用现代科技发展为房地产增加它进一步发展的市场也好，或是增加它在发展过程中的动力和行业链。

主持人13:26 你提到一个概念房地产加。

张永岳13:26 加互联网，比如加供应链使供应链成本降低，现在有些房产开发商加住宅等等。这是加。另外是房地产加，前几年的优势向其他方面拓展。比如房地产金融，很多地方有些开发商打造传统公寓，传统公寓房产金融。包括今天我们闵行的集团都是，房地产加，这个零零总总实际有很多，包括物业管理和各个领域中。
第三个字是扩，扩容，就是说要扩展他的地盘，扩展地盘，也是两个方面。一个是不对它形成一个规模，这几年扩大功能了，到国际上。刚才谈到国际上，我认为中国房产企业成功不成功，到哪天中国房产企业造的房子客户不是主要是中国人了，现在我们的房产企业走出去，实际上它的客户还是国内的，我们国内很多要到海外资产需要，有些人有读书、移民，我们中国房地产企业真的在站稳脚了，甚至外地客户有一定的比例。这是要扩。这几年国际上扩展也成为一种趋势。
第四个转。有些房产企业由于种种原因开始适度的转行。有的全部转行，收小了，一些民营企业，有些部分转行，这个转行从产业发展角度、企业发展角度，前面我讲的加，产业链上的加这个比较容易，有些由于种种的，包括有些民营企业老板的心态，还包括我们有些企业的上级领导的战略发生变化，有转的。有转的也有怎么转，如何转好的问题。

主持人13:26 谢谢张老师，你刚才提到一个很重要的概念，就是房地产加，旁边的李老师其实是闵房集团和上海交大媒设学院合作的一个例子，李老师这个算房地产加吗？

李本乾13:26 刚才讲的是房地产加，我们和闵房集团，我们不断总结经验。经过20年辉煌的发展，特别是今天非常重要的经验，刚刚讲的房地产加，具体创造了这么几个加。由于时间关系我不展开了。
一个是华总领导的团队是加文化，提高整个房地产价值附加值。第二房地产加生态，提高消费者居住的环境。第三是房地产加科技，特别对于我们合作的这些项目里，主要让青年学生特别是未来的追求，特别对老龄化社会发展，我们同学已经做了很多成功。
前面是华总跟我讲他们现在已经概念不是建筑产品，也不是房地产产品，而是他们是一个创意作品，甚至从产品到创意的这上面的话我觉得他们理念还是比较先进的。特别是和我们学校结合，我觉得更把创新创意推到一个原创层面上去，这个还是非常有战略意义的。
跟我们签约是在四月份的时候，后来到五月份、六月份国家有一个总体项目，就是国家发改委专门定了4所大学作为创新创意的示范学校，国家投入巨资对青年学生创意进行培训，华总我很佩服的一点他已经签约，走到了国家前面。这是非常能肯定的。

主持人13:26 谢谢李老师。其实刚才张老师聊的时候最后谈了重要的一个话题，关于什么样的成功的房地产商在海外发展怎么才算成功，张老师你在海外造的房子给老外住，那才算真正的成功。问一下张涛张主任，你所接触的到新南威尔斯州的房地产是中国人还是外国人？

张涛13:26 我们中国的主流房地产企业到海外开发是很接地气的，他们在海外开发，项目大部分买方还是当地人，也包括当地的华人，为什么？在澳大利亚开发地产项目如果你想在当地银行融资来借开发这块，它的银行有要求的。你这个开发项目的这个买家预售，中国的客户贷不到款，除非别的渠道。基本上大部分的开发企业，他的项目卖给大部分都是当地人，华人，留学生，咱们新的移民，有没有？也有。

主持人13:26 不会拒绝来自中国的投资。

张涛13:26 我觉得不会的，澳大利亚自始至终都是一个移民国家，倡导自己是一个多元文化，是非常包容的。不单单不会拒绝中国客户，对海外投资，澳大利亚整个国家发展中，海外投资对国家发展起到非常重要的作用。

连平13:26 从具体方面来说这两年中国经济出现一个很大的变化，就是资本流失步伐在加快，几位讲到澳大利亚中国企业在那边投资也好，投资之后建造住宅，中国的对外个人投资在海外买房，都带来了资本的流失。中国进入到全球配置资金资源的阶段，无论是企业也好还是个人也好，都是进入这样的阶段，只是国家对于国人的对外的正确投资、实业投资和不动产投资，资本流动还是比较严格的管制。尽管如此，个人对外进行资产配置的需求还在持续发展。

主持人13:26 时间差不多了，每位专家回答我一个问题，这个问题针对每位专家的特点设置的。从李老师开始。李老师，刚才你和上海交大的媒设学院闵房集团有一个合作，一句话告诉我们从闵房集团转型的角度来说这样的合作意味着什么？

李本乾13:26 抢占了人才就抢占了未来房地产的利润。

主持人13:26 张老师用非常简单的方式告诉我们对于2017年中国房地产的判断，房地产业的判断是？咱们因城施策，一二线和去库存城市。

张永岳13:26 刚才看了关于2016年和2017年的一份报告，我把标题改了几个字，因城施策，攻守兼备，抑制泡沫，理性发展。

主持人13:26 这是2017年的，谢谢张老师，听听张主任，用非常简短的方式告诉我们为什么我们2017年还应该去澳大利亚投资？

张涛13:26 我觉得澳大利亚是一个美丽的国度，悉尼是美丽的城市我们也欢迎大家去投资，相信澳大利亚成熟稳健的投资环境，房地产市场可以给我们投保人带来回报。

主持人13:26 谢谢张主任，听听祝主任的。祝主任，简单告诉我们你觉得对于一家想从事文化产业的房地产商来说最应该做的事是什么？

祝君波13:26 一业为主多业发展是我们房地产业未来的道路，用文化和艺术去提升房地产的品质，我觉得是一个发展方向，大的我们可以说世界上重要的一些建筑，人类历史上重要的建筑都是因为艺术提升它，所以中国的中高层次的房地产肯定要靠文化的艺术促进。

主持人13:26 谢谢祝主任，最后请连老师。

连平13:26 我觉得2017年住房信贷的政策，应该是爱憎分明，什么叫爱憎分明？该支持的还是要继续大力支持，该抑制的该不支持的，该要打压的要坚决打压，就是中央经济工作会议上讲的住房是用来住的，是住的，首次置业，改善型需求，非常明确自住的，还是支持，房贷不存在缩减，这个领域有需要还是要继续支持，保持合理的信贷支持力度，同时对于那些非自住型，投资或投机的，交易性质非常明确的，这些可以鉴别的，这些方面绝对收紧信贷，不给予任何杠杆的支持，甚至于要采取相关的举措，比如银行更好鉴别是不是假离婚，是不是有多套房，不是过去提供很多方便，而是要收紧对这方面的相关信贷政策。这样，整个房地产市场相对平稳落地，不要大起大落，我觉得住房信贷政策应该朝着这个方向走。

主持人13:26 谢谢连老师，谢谢台上各位嘉宾。继往开来从更加长远的角度来说今天是闵房20年的生日，也是闵房集团20年继往开来重要的起点，在这个年末年初20年生日的时候祝愿闵房未来发展更好，谢谢各位！